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关于福州市房地产业市场的状况与可持续发展的思考和对策
作者:政治组 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2006-5-16 11:27:34

福建师大附中  高一(12)班    黄俊婕、郭丹、魏萍

 

摘要:本文作者试图借助我市近几年对房地产业统计的数据,来分析、研究和探讨影响我市房地产业稳定发展的制约因素,并针对存在的问题,提出我们相应的建议和一些切实可行的对策,从而确保我市房地产业实现可持续发展。

   关键词:福州市房地产业;发展的状况;可持续发展的思考和对策

    房地产业作为我国社会主义市场体系的重要组成部分,已经越来越受到了包括政府官员、经济学家、房地产开发商、购房消费者在内的社会各个阶层的广泛关注,对房地产投资规模,房地产价格是否合理,房地产是否存在泡沫等问题众说纷纭,各执一端,并成为社会关注的热点问题。本文作者试图借助我市近几年对房地产业统计的数据,来分析、研究和探讨影响我市房地产业稳定发展的制约因素,并针对存在的问题,提出我们相应的建议和一些切实可行的对策,从而确保我市房地产业实现可持续发展。

    我市房地产业是伴随着我国社会经济的发展和社会主义市场经济体制的建立而逐步发展起来的,纵观其从无到有、从小到大的发展的过程,我们可按照房地产业的开发和投资、商品房供给市场、房地产消费市场的三个环节,来具体分析我市房地产市场的现状。
    
从我市房地产开发和投资的现状来看,我市房地产开发是从二十世纪九十年代以鼓楼区和晋安区为主, 逐步向本世纪初的仓山区、闽侯县和长乐市转移。从房地产开发投资看,我市20051—9月仓山区为40.3亿元,占全市房地产投资总额的四分之一,同比增长23.9%;闽侯县7.4亿元,同比增长2.2倍;长乐市7.4亿元,同比增长1.6倍。
   
从我市房地产开发资金的实际来源看是以银行的金融信贷为主。从统计数据的看,2004年我市房地产开发资金来源中,定金及预收款为125.3亿元,占全部资金的49.5%;自筹资金为75.5亿元,占29.9%;国内贷款为25.8亿元,占10.2%。但据业内提供的资料及有关资料分析,按首付款30%计算,房地产开发商自筹资金中大约70%来自银行贷款;定金和预付款也有30%来自银行贷款。按此计算,银行贷款实际上就成了房地产开发的主要资金来源。
     
从我市商品房供给市场发展的现状来看,2004年我市房地产开发投资达到223.8亿元,所占全社会投资的比重由1995年的31.5%上升到2004年的42.5%,上升了11个百分点,投资完成额创我市历史新高,2004年房地产业施工面积达2117.1万平方米和竣工房屋面积达548.8万平方米,与1997年相比分别增长了1.3倍和1.4倍,从而使我市商品房施工、竣工规模也快速扩张。加上九五和“十五”时期以来,我市房地产开发企业依据国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策,抓住发展机遇,调整房地产业结构,使商品住宅建设的主体地位得到加强。房地产按用途可分为商品住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。1998-2004年我市商品住宅投资为505.3亿元,占房地产开发投资的比重的65.9%、商业营业用房投资为74.4亿元,占房地产开发投资的比重的9.7%、办公楼投资为42.6亿元,占房地产开发投资的比重的5.6%。同期竣工商品住宅面积为2305.5万平方米,占全部竣工房屋面积的比重的83.4%、商业营业用房面积为240.9万平方米,占全部竣工房屋面积的比重的8.7%、办公楼面积为132.9万平方米,占全部竣工房屋面积的比重的4.8%。上述数据分析表明我市商品住宅的主体地位得到加强。
     
再从我市房地产消费市场的现状来看,我市房地产市场需求增加,住宅商品房销售看好,商品房价格稳中有升。1998年以来,我市商品房销售面积、销售额分别以年均17.1%20.5%的较快速度增长。2004年商品房销售面积416.6万平方米,销售额109.0亿元,分别为1997年的3倍和3.7倍。1998-2004年住宅销售面积累计1923.3万平方米,销售额406.5亿元,占同期商品房销售面积的90.5%、销售额的81.6%。这说明我市住宅占商品房销售市场的主要份额。1997年至2001年房价波动比较平稳,我市(含县市)销售综合平均价格在每平方米1992元至2142元之间。2003年每平方米销售均价首次超过2500元为2581元,2004年继续上升到2616元。从各类房屋价格的变化情况来看,2004年与1997年比较,住宅销售价格增长35%,年均增长2.9%;商业营业用房价格增长47%,年均增长4.4%。这说明我市商品房价格稳中有升,近两年上升幅度趋快。

    根据分析,影响我市房地产业稳定发展的制约因素主要有: 200519月市区共审批拆迁项目47个,比去年同期减少6%,拆迁总户数3943户,比去年同期减少59.9%,拆除房屋面积75.8万平方米,比去年同期减少21%。拆迁量减少,进度缓慢,无法按时交地,也会削弱消费者对商品住房的需求量。我市商品房开发结构性问题自2002年以来经济适用房施工和竣工面积呈逐年下降趋势。2004年经济适用房完成投资比2003年减少22.1%,占房地产开发投资的比重仅0.4%,上述情况表明我市对经济适用房投资减少。根据对我市十个楼盘统计,120平方米以上的大户型住房供应面积占商品住房供应量的76.9%120平方米以下中小户型供应面积仅占23.1%。这表明我市大户型住房供应过多,而小户型住房不足。商品房这种供应结构的不合理,不仅浪费了我市有限的土地资源,也扭曲了住房的消费结构。针对我市房地产业在发展中存在问题的原因分析,既有城镇化建设进程的加快、住房制度改革的实施使市场的潜在需求得以释放的客观必然性,又有房地产业发展过快、政府各项公共管理措施无法及时跟进造成的。

针对我市房地产业在发展中存在的这些问题 ,为实现我市房地产业可持续发展的思考及其对策是,政府有关部门已通过经济、行政等宏观调控手段已经取得了初步的成效。但从长远发展看,要树立科学的发展观,按照社会主义市场经济的要求,加快各项改革步伐。在继续落实已出台的各项政策措施的同时,要转变观念、调整结构、增加宏观调控手段的力度和各项措施的配套,以促进我市房地产业的稳定发展。具体地说:
     
第一、房地产开发要稳定发展,就要涉及到政府、开发商、金融企业、购房者转变观念的问题。各级政府作为对房地产业发展进行宏观调控的部门,应牢固树立房地产业可持续发展的观念和全心全意为人民服务的观念。要强化住房保障职能,建立廉租房制度,切实保障城镇低收入家庭基本住房需求。房地产开发商要树立理性开发的观念。房地产企业只有把消费者对房地产的需求的欲望和消费者对房地产需求的能力结合起来才是有效住房需求,并根据有效需求和市场的实际情况,制定企业中长期发展战略,以保持企业在房地产业长久的竞争力和生命力。购房者也要转变观念。特别是我市房地产业发展起步较晚,要引导消费者应树立居者有其屋并不是就是居者购其屋和住房上的适度消费的观念。住房制度改革的目的,并不是让每个家庭都有属于自己的、有产权的住房。住房消费者解决住房问题要从自己的实际出发来决定购买或是租用。
      
第二、调整新建商品房投资和房地产一、二级市场结构。我市要加大住宅特别是普通商品住宅和经济适用房的建设投资力度,积极增加有效供给,使我市经济适用住房和普通商品住房是解决中低收入家庭住房的主要渠道。调整商品房结构,就要优先解决占人口比重较大的中低收入居民对经济适用住房和普通商品住房的需求,控制高档豪华型大户型住宅的建设。我市还应调整房地产一、二级市场的结构。国际公认二手房交易量越大,说明房地产市场越成熟,新商品房与二手房交易量比较合理的比例是为11。只有二级房地产市场活跃,才能与一级房地产市场相互联系、相互促进,进而带动一级房地产市场的繁荣。据统计,2004年我市办理房地产一级市场的商品房合同备案登记的面积649.8万平方米和二级市场的交易面积220.6万平方米之间的比是2.91,房地产二级市场交易量仅占总量的25.3%,远低于国外市场的同类比例,这说明我市房地产市场尚未成熟。因此我市要制定相关政策和措施,促进存量房的交易,使房地产一、二级市场都活跃起来。
      
第三、增加调控手段和配套措施。

我市应建立土地收益基金制度。土地出让费是我市财政收入的第二大来源,应从土地出让收入中拿出一定比例专项资金用于住房保障的制度,以解决中低收入家庭的住房问题,实现中低收入家庭有其屋。

我市应完善税收制度,开征财产税。房地产作为家庭的大宗财产,占用了国家的土地,理应征税,目的是抑制投资及投机性购房,以增加国家财政收入,增加的财政收入的部分可用于解决廉租房的建设问题。

我市应定期发布符合我市的商品房住房面积结构的需求量信息。从福州今后几年的发展规划看,城市规模还将扩大,城市人口数量必将增加,住房需求还是有潜力的;我市旧城改造拆迁需要,近年还需拆迁上杭路、下杭路、新港等大片旧屋区;根据我市住房升级改善的需求,还有城市建设的需要,铁路、公路建设拆迁安置等;要摸清我市多年来各种类型空置的商品房,要有一整套消化的措施,如不定期举办特价房展销会,把现有空置房集中,以优惠价推向社会、与开发企业协商,以租为主租售结合,积极发挥空置楼宇的经济作用;我市应加大对环境影响大而面积却不大的零星旧屋区改造以及沿河边和道路旁的旧楼房拆迁的力度,可以增加我市拆迁量,可有效拉动住房的有效需求,把沿河边和道路旁拆迁的旧楼房部分改造成绿化带,还可以有效增加我市固定资产投资绿化带量,对于提升我市品位和人居环境,构建和谐社会将起到积极的作用。

总之,我市要综合利用国家宏观调控的各种手段,充分发挥政府、企业和消费者三方的积极性,真正做到从实际出发,才能确保我市房地产业沿着正确的方向发展,达到实现我市房地产业可持续发展的目的。

 

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